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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"ESTUDIO PARA CALCULAR EL INDIVISO DECADA
DEPARTAMENTO EN UNCONDOMINIO VERTICAL A PARTIR DE
SUVALOR COMERCIAL"
TESIS
Para obtener el Grado de Maestro enValuación Inmobiliaria e Industrial
PRESENTA
José Fajardo Castillejo
ASESOR
Dr.Arturo Perlasca Lobato
Estudios con Reconocimiento deValidez Oficial por parte dela Secretaria de
Educación Pública,conforme al acuerdo RVOE SEP No2003368 defecha 17de
Diciembre de2003.
Guadalajara Jalisco,Juliode 2007
DEDICATORIA
Dedico el presente trabajo a:
Mis padres (f Q.E.D).
A miesposaAraceli.
A mis hijos Cynthia y Ornar.
A Dios por permitirme lograr una meta más en
mivida profesional.
RESUMEN
En este estudio de investigación se comienza abordando los antecedentes
históricos de la valuación en México, desde 1528 a la fecha. Se expone la
problemática que setiene al calcular el indiviso en propiedades comunes como es
el caso de los condominios, en donde estos métodos no garantizan la equidad al
no tomar factores como: la ubicación, utilización de áreas privadas y comunes
entre otros.
El objetivo de este estudio, es el de calcular el indiviso para cada
departamento en uncondominio vertical a partir de suvalor comercial.
Como sustento de este trabajo se describe el concepto de Regímenes de
Propiedad yCondominio, así como leyesy reglamentos que los rigen,en particular
loreferente alcódigo civildelestadodeJalisco.
Con base a unestudio descriptivo documental y de campo (DANKHE 1988)
se postulan dos hipótesis:
Hipótesis 1: El indiviso calculado a partir del valor comercial en un
departamento en condominio, es más equitativo para los condóminos, que el
indiviso calculado apartir de superficies privativas (Áreas privadas).
Hipótesis 2: Elmétodo más utilizado para elcálculo del indiviso por parte de
losvaluadores eseldesuperficies privativas (Áreas privadas).
Se realiza un muestreo a valuadores para conocer los métodos
comúnmente utilizados enestos casos yel resultadofue:
Lamayoría (80%) de los valuadores utilizan el método tradicional (De áreas
privadas) para calcular el indiviso. Con loquequeda contrastada la Hipótesis 2 de
este estudio. La mayoría (88%) considera más adecuado y equitativo el método
del valor comercial, para este efecto se realiza un ejemplo de aplicación (Avalúo
comercial y avalúo catastral) de un departamento en condominio vertical ubicado
en Guadalajara, Jalisco, donde se demuestra numéricamente que el valor
comercial, valor catastral e indivisos son diferentes según las características de
cada departamento, y no iguales como lo propone el método deáreas privadas.
ÍNDICE
Capitulo 1:Introducción
• 1.1
Antecedentes históricos de lavaluación en México
•
Problema de investigación
1.2
1
6
o 1.2.1 Esquema del problema..........................................7
o 1.2.2 Justificación
8
o 1.2.3 Alcance
8
o 1.2.4 Objetivos
8
Capítulo 2: MarcoTeórico, Marco legaly/o Normativo
• 2.1
MarcoTeórico
10
• 2.2
Marco legal
12
Capítulo 3: Método
• 3.1
Tipo de Investigación
• 3.2
Hipótesis
• 3.3
Modelo operacional delasvariables
• 3.4
Descripción de lasvariables de la hipótesis
• 3.5
Diseño de la investigación
17
17
17
18
18
Capitulo 4: Muestreo
• 4.1
Objetivo del muestreo
19
• 4.2
Tipo de muestreo
19
• 4.3
Descripción de la unidad muestral
19
• 4.4
Población Nyfuente de información
19
• 4.5
Tamaño de la muestra
• 4.6
Cuestionario
19
21
• 4.7
Tabulación de resultados
22
• 4.8
Gráficas einterpretación
23
Capitulo 5: Metodología para calcular los porcentajes de indiviso de cada
departamento en uncondominio vertical a partir de suvalor comercial.
• 5.1
Cálculo del Indiviso aplicando valores comerciales a cada
departamento
25
o 5.1.2 Avalúo Comercial para calcular el valor de un
departamento
del
condominio
en
estudio
26
o 5.1.3 Estudio de Mercado de cada uno de los departamentos
queforman el condominio
46
o 5.1.4 Cálculo de los indivisos de cada uno de los
departamentos
47
o 5.1.5 Cuadro comparativo de indivisos según método
tradicional ymétodo propuesto
51
o 5.1.6 Aplicación del Método Tradicional del indiviso para este
condominio en un Avalúo catastral (Transmisión de
dominio)
52
o 5.1.7 Tabla comparativa de valores catastrales obtenidos
según método tradicional ysegún método propuesto
58
Conclusiones
Recomendaciones
Bibliografía
59
60
61
Capítulo 1
INTRODUCCIÓN
1.1 ANTECEDENTES
MÉXICO.
HISTÓRICOS
DE LA VALUACIÓN
EN
Los antecedentes de lavaluación en México los encontramos desde elaño
de 1528cuando HernánCortésencarga aAlfonso García Bravoelprimerplano
de la Ciudad de México, la "Traza de Cortés "Posteriormente enel mismo año
se realiza el primer avaluó de la ciudad de México; por este se pagaron por
obras (Avaluó de construcciones) 44 pesos oro. A continuación presento un
resumen con las fechas y sucesos que de alguna manera han influido en el
mediodelavaluación.
• 1536
o Propuesta detasar lasobrasdelascasas.
• 1607
Se gravan todas lascasas de la ciudad de México, previo avalúo
queseencargó alArq.Andrésde laConcha. Eneseentoncesse
declaró que la Ciudad media 8 km2 y su valor total ascendía a
$20'567,555.00, lo que produjo una contribución de 213,000.00
pesos.
• 1737
"PlanodelaCiudaddeMéxico",dondesedeterminaronloslimitesde la
Ciudad,obra de losArq.PedrodeArrieta,Arq.MiguelAlvarez y Arq.
FranciscodeValencia.
1826
Expedición dela leyqueestablece unacontribución de2almillar
ai año sobre el valor de las fincas urbanas de la Ciudad de
México.
~1~
• 1830
o Avalúo de los terrenos de la calle de Plateros, hoy Francisco I.
Maderoen laCiudaddeMéxico,seasigna unvalor de 100reales
alavaracuadrada.
• 1869
o Se levanta el primer plano delaépoca independiente,se dibujaa
escala 1:3000, resalta la primera colonia "Santa María de la
Rivera".
. 1895
o Se crea la bolsa de valores de México, cuya naturaleza fue la
sociedad cooperativa limitada, organizándose conforme a un
estatuto decarácter autorregulatorio.
• 22de Diciembrede1896
o ElPresidente delaRepúblicadecretó laformacióndelcatastro.
• 23de Diciembrede1896
o Fue publicada en el diario oficial la primera "Ley de Catastro del
Distrito Federal", la cual regía la formación de uncatastrofiscal,
geométrico, parcelario, mixto, con un sistema de avalúo por
clases y tarifas, perpetuando por medio de una conservación
constante y con avalúos revisables periódicamente. Los Ing.
Salvador Echegaray, Isidro Díaz y Manuel Calvo fueron los
redactadores deestaley.
o Se crea una oficina dependiente de la Secretaria de hacienda
denominada "Dirección de Catastro", nace así el primer catastro
moderno Mexicano,fundadosobrelamedidaysobreelAvalúode
la propiedad raíz, cuyos objetivos eran describir la propiedad del
inmueble y hacer constar sus cambios, así como repartir
equitativamente alimpuestosobre lapropiedad (Artículos 1 y2).
~2~
19deMarzode1897
o Seoriginaypublica laleyGeneralde InstitucionesdeCrédito.
24de Diciembrede1924
o PorDecretosecreó laComisión Nacional Bancaria(CNB).
15deJuliode1925
o Se publicó el reglamento de la Comisión Nacional Bancaria
(CNB). Nace como órgano desconcentrado de la secretaria de
Hacienda y Crédito Publico, cuyo primer Presidente fue el Lie.
FernandoGonzálezRoa.
27deJuliode1928
o La bolsa devalores quedó sujeta a lasupervisión de la Comisión
Nacional Bancaria (CNB),como un primer intento de reconocerle
unaidentidaddentrodelsistemafinanciero.
1936
o Sellevó acabo larevisióndelosprimerosavalúosformuladospor
las hipotecarias y encomendados por el Lie. Gabino Fraga,
PresidentedelaComisión nacionalBancaria.
16deAbrilde1946
o Se publica Decreto del presidente Manuel Ávila Camacho
creando el organismo autónomo denominado Comisión Nacional
de Valores (CNV), sustituyendo a la Nacional Financiera y la
Comisión Nacional Bancaria en latramitación previa de la ligade
valores por la bolsa, en el entendido que las sociedades
financieras estaban desempeñando ya un papel decisivo en la
industrialización del país. La Bolsa de Valores de México
funcionaba yacomounaorganización auxiliardecréditoyapartir
de esta fecha le correspondía a la CNV regular su
funcionamiento.
~3~
• 13deJuliode1950
o Se crea la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN)
quetieneporobjetivo: practicar los avalúosdelosbienes,cuando
en la operación sean parte las dependencias y entidades de la
Administración Publica Federal. Funcionaría de forma autónoma,
como cuerpo colegiado yestaría integrada por representantes de
tres sectores a) Elsector gubernamental,b) Por instituciones de
crédito, con un representante común del Banco Nacional
HipotecarioydeObras Publicas S.A. de Nacional Financiera S.A.
c)ColegiodeArquitectosydeIngenierosCiviles,
• 13deJulio de1950
o Se da a conocer el "machote" a todas las instituciones
hipotecarias, aprobado por la Comisión Nacional Bancaria, así
comoelinstructivo parallenarlo.
• 22deSeptiembrede1954
o Un grupo de valuadores crea la asociación de valuadores
denominada FundacióndelInstituto NacionaldeValuación.
• 1deEnerode1962
o La Secretaria de Hacienda y Crédito Publico para cuantificar el
gravamen sobre utilidades en las operaciones de compra-venta
de inmuebles,ensu leydelimpuestosobre larenta,establecióla
obligación paraquemedianteavalúobancariosefijaraelvalordel
inmueble.
• 18de Enerode1969
o Mediante Decreto se le confía a la Comisión Nacional Bancaria
(CNB), la inspección y la vigilancia de las compañías
afianzadoras.
• 29de Diciembre de1970
o La Comisión Nacional Bancaria (CNB), se transforma en
Comisión NacionalBancariaydeSeguros(CNBS).
~4~
• 6deMavode1981
o Fue publicado en el diario oficial un nuevo reglamento para la
Comisión deAvalúos de Bienes Nacionales (CABIN),que creaba
nueve delegaciones regionales, en las cuales deberían, laborar
valuadoresquepertenecieran alinstituto Mexicano deValuación.
• 27de Diciembrede1989
o El Ejecutivo Federal reforma la Ley Reglamentaria del Servicio
Publico de Banca y Crédito, por virtud de la cual se escinde la
Comisión Nacional Bancaria y de seguros (CNBS) en dos
organismos denominados: Comisión Nacional Bancaria (CNB)y
Comisión nacionaldesegurosyFianzas(CNSF).
• 28deAbrilde1995
o Se fusionan la Comisión Nacional Bancaria (CNB) y la Comisión
Nacional devalores (CNV), dando origen a la Comisión Nacional
Bancariaydevalores(CNBV).
• 1deEnerode2003
o Se crean las Sociedades hipotecarias federales SNC, que por
mediode unidades devaluación controlaran alosvaluadores que
elaboranavalúosparacréditohipotecario.
~5~
1.2 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
La forma tradicional de calcular el indiviso para un departamento en
condominio vertical (Áreas), no es equitativa para los condóminos, ya que
dicha forma no garantiza equidad para todos ellos. Este método consiste en
tomar en cuenta únicamente las áreas privativas, decada departamento, yen
base a dichas áreas privativas se calcula el indiviso sintomar en cuenta otros
factorescomo pudieranser:
• Ubicación (Planta baja, primer nivel, segundo nivel,tercer nivel,
etc.).
• Mejor utilizacióndeáreaprivada.
• Mejorutilizacióndeáreascomunes.
Elmétodoquesepropone,partedecalcularelvalorcomercialparacada
departamento,apartirde:
• Ubicación,medidasylinderosdelpredio.
• Especificaciónclarayprecisa delasáreasprivadasycomunes.
• Estudio de mercado de terrenos y de departamentos en
condominio,enlazonaózonassimilares.
• Investigación medianteestudiodemercadodelvalor comercialde
cadadepartamento yelvalorcomercialdelcondominio.
• Calculo del indiviso para cada departamento, tomando en cuenta
suubicación enelcondominio (Planta baja, primer nivel,segundo
nivel, tercer nivel) mejor utilización de área privada, mejor
utilizacióndeáreascomunes,etc.
El indiviso en un régimen de condominio, es el corazón de dicho
régimen. O sea que es el factor principal para que el régimen de condominio
seaequitativo paratodos loscondóminos. Enbaseaunindiviso biencalculado
los derechos y obligaciones sobre las área comunes del condominio serán de
acuerdoalvalorcomercialdecadadepartamento.
~6~
2.2.1 Esquema del Problema
Régimen de Condominio
Acta constitutiva ante lafe de un notario
Ubicación,medidasylinderosdel
predio
Especificación clarayprecisa delas
áreas privadasycomunes
1
Estudiodemercadodeterrenosydepartamentosen
condominio enlazonaozonassimilares
Investigación mediante estudio de mercado del
valor comercial de cada departamento y el valor
comercial del condominio
Calculodelindiviso paracada
departamento
7~
2.2.2 Justificación
Justificacióneconómica:
Los beneficios que se esperan en este estudio en términos económicos
radicanen:beneficiosycompromisos paratodos loscondóminos, dependiendo
delindivisoquelecorrespondeasudepartamento.
Justificaciónsocial:
Los beneficios que se esperan en este estudio en términos sociales
radicanen:
Cordialidadycomunicación paratodos loscondóminos.
2.2.3 Alcances
• Tema: Obtención de un indiviso justo para todos los condóminos de
acuerdo al valor comercial del departamento que poseen en un
condominio.
• Líneadeinvestigación:valuacióninmobiliaria.
• Giro:inmobiliario.
• Áreageográfica:regional.
2.2.4 Objetivos
Objetivo Genérico
Calcular elindiviso paracada departamento en uncondominioverticala
partir desuvalorcomercial.
Objetivos Específicos:
• Investigar ubicación, medidas y linderos del predio donde se ubica el
condominio.
• Investigar medidasylinderos delasáreasprivativas.
• Investigarsuperficieyusosdelasáreascomunes.
• Investigar estudio de mercado deterrenos ydepartamentos similares al
delestudio (Enlazonaozonassimilares).
~8~
• Calcular el valor comercial de cada departamento y el valor comercial
delcondominio.
• Calcular en base a los valores comerciales anteriores el indiviso que le
corresponde acadadepartamento.
~9~
Capítulo 2
MARCO TEÓRICO YMARCO
LEGAL
2.1 MARCO TEÓRICO
2.1.1 ¿Como se llega aconformar un régimen en condominio?
Generalmente una persona física o moral decide hacer un desarrollo
para uso habitacional o comercial o ambos, constituyendo como lo marca el
códigocivil decada estado, unREGIMEN ENCONDOMINIO, por medio deun
actadeconstitución,antelafedeunnotariopúblico.
Esta acta constitutiva contiene en términos generales la ubicación,
medidas ylinderos delpredio,así como laespecificación clara yprecisa delas
áreas comunes y explicación al detalle de cada área privada de la unidad
condominal.
Igualmente contiene estatutos que reglamentan la conducta de
propietarios yusuarios, las modificaciones (En áreas comunes yprivadas),así
como la aportación de cuotas para la administración, mantenimiento y
conservacióndelasáreascomunesyengeneralsusderechosyobligaciones.
2.1.2 ¿Como se relaciona el indiviso con un condominio
condóminos?
vertical y sus
La relación que existe es que el indiviso es un derecho que no esta
dividido,sinoqueperteneceatodos loscondóminos entresi.
2.2.3 Descripción de los distintos regímenes de propiedad
a) Lapropiedadindividual
Elrégimendepropiedad eslaformatradicional por mediodelacualuna
persona, denominada propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y
disponer de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las
leyes.
~10~
b) La Copropiedad
Existe en aquellos casos en qué dos ó mas personas adquieren la
propiedadsobre unamismacosaounderecho.
Es importante subrayar que en copropiedades, todos ycada uno de los
copropietarios sondueñosdelatotalidaddelbienynodeunapartedelmismo:
esdecir, losonenproindiviso.
c) Elcondominio
El régimen de propiedad delcondominio existe cuando se combinan las
dos formas de propiedad anteriores: la individual y la copropiedad. Deambos
sistemas depropiedadmencionados (Lapropiedadexclusiva ylacopropiedad),
surge el régimen de propiedad en condominio, distinto a los demás y con una
fisonomíapropia.
De esta manera se puede definir el condominio como un inmueble,
construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de
aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios v con
elementos opartescomunes decarácter indivisible.
Es necesario conocer, el significado de algunas denominaciones que
frecuentemente seutilizanenlalegislaciónsobre elrégimendelapropiedaden
condominio, que permitan entender, con mayor claridad, los artículos y los
alcances deestosordenamientosjurídicos.
Asambleageneraldecondóminos
Es la reunión de latotalidad de los condóminos, que secelebra por los
menos una vez al año y que tiene facultades de nombramiento y remoción,
determinación de responsabilidades, revisión y aprobación de estados de
cuentaypresupuestos degastos; Constitución defondos de administración
y reserva, modificacionesa la escritura constitutivay reglamento;y
adopción demedidassobreasuntosdeinterés común.
Asamblea degrupodecondóminos
Es la reunión parcial de loscondóminos, quetiene por objeto analizar y
resolver asuntos de interés sectorial,como la revisión v aprobación de gastos
especiales en áreas comunes, que sólo a ellos les afectan o benefician como
partedelconjunto,"según indivisoquelecorresponda".
Fondodegastosdemantenimientoyadministración
Es lasumatotal de las aportaciones determinadas porelreglamento del
condominio que se constituye en proporción al valor de cada departamento,
vivienda, casa o local "según indiviso gue le corresponda", destinada al
cumplimiento delosfinesdeconservaciónyseguridaddelinmueble.
~11~
2.2 MARCO
LEGAL
2.2.1 Personalidad jurídica enelEstadode Jalisco
Dentro del nuevo Código Civil del Estado de Jalisco, el artículo 1001 de
dicho código precisa que, el condominio es el régimen jurídico que integra
las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la
reglamentación de su uso. Para su aprovechamiento conjunto y
simultáneo.
LEYES Y REGLAMENTOS QUE RIGEN A UN CONDOMINIO
Código Civildel Estado de Jalisco.
CAPITULO I
Prevenciones Generales
Artículo1007.Son bienes comunes, atendiendo a su clasificación, como a su edificación,
siempre que sean de uso general:
I. Lasobrasdecimentación;
II. Lasobrasdeinfraestructurayequipamientourbano;
III. Lospórticos,puertas,corredores,escaleras,pasillosypatios;
IV. Losespaciosderecreaciónyjardines;
V. Losestacionamientos alpúblico,lasrúasyandadores;
VI. Los locales de administración, almacenes de mobiliario destinado al
condominio, como las bodegas, los locales destinados al alojamiento de
porteros,vigilantes,jardineros,yservidumbre;
Vil. Los ductos y postería para servicios de suministro como gas, y energía
eléctrica;
~12~
VIII.
Los cableados para servicios telefónicos, de televisión por cable y
conexionesaantenasparacaptarseñalesderadioytelevisión;
IX. Losfosos,pozos,tinacos,cisternas,ductosdeaguaspluvialesydrenaje;
X. Lasplantasdetratamientodeaguasresiduales;
XI. Lospozosdeabsorcióndeaguaspluviales;
XII. Losductosdedesagüeydecalefacción;
XIII.
Losascensores,escaleraseléctricasymontacargas;
XIV.
Losmurosdecargaylasazoteas;y
XV. Losdemásqueporsu naturalezaydestinotenganesefin.
El administrador llevará un inventario completo y actualizado de todos
los bienes muebles e inmuebles, de uso general pertenecientes al condominio.
Artículo 1008.Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los
servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino
ordinario, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.
Los derechos de cada condómino en los bienes comunes son esenciales
a sus derechos de propiedad individual, por ello cualquier afectación o
disposición de la misma, se entiende referida a los bienes comunes.
El condómino que no haga uso de su propiedad o de algunos bienes
comunes, no quedará exento de las obligaciones que lecompetan comotal.
Para conservar la armonía del condominio, cada vecino procurará hacer
uso de su unidad privativa sin afectar la tranquilidad de los demás condóminos,
nidestinarla a usos contrarios a losseñalados en la escritura constitutiva.
~13~
CAPITULOV
Delascuotas
Artículo1026.Los condominos deberán contribuir para sufragar los gastos de
mantenimiento y operación de las instalaciones y servicios del condominio,
como también para constituir y conservar fondos de reserva, en base al
porcentaje que sobre el condominio represente cada unidad privativa; pero
cuando un condominio conste de diferentes elementos y comprenda varias
escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones como ascensores,
montacargas,antenas yotroselementos oaparatos,deusoexclusivo deunoo
varios condóminos, los gastos que por ello se originen serán a cargo de
quienesdirectayexclusivamentesesirvan.
Cuando se decrete la realización de una obra de mejoramiento o
voluntaria,enelmismoacuerdodeberánfijarselasbasesparacubrirsucosto.
Tratándose de condominios de servicios municipales y cuando no hubiere
acuerdo entre los condóminos, la fijación de las cuotas condominales deberá
hacerse poreltesorero del municipiodelaubicacióndelcondominio.
Artículo1027.Cuando se trate de condominios compuestos se seguirán las mismas
reglas paraelpagodelascuotas,tantoordinariascomoextraordinarias enque
seincurran.
Artículo 1028.Lascuotas acargo de loscondóminos deberán pagarseporadelantado,
precisamente en la fecha establecida y, en caso de no hacerse, se pagará
como perjuicio hasta la cantidad que resulte de considerar el tipo de interés
moratorio promedio que sefije por las dos mayores instituciones decrédito en
el país, en préstamos ordinarios quirografarios a treinta días, según se
determineenelreglamento.
Artículo1029.Es título ejecutivo el estado de cuenta que se emita después de haber
transcurrido noventa días de haberse vencido el plazo para el pago y quesea
suscrito por el administrador con la aprobación del presidente del consejo de
administración.
El estado de cuenta aquí indicado deberá precisar con toda claridad el
importe y origen del adeudo, ya que éstos pueden provenir tanto por falta de
~14~
pago de cuotas, como por alguna otra responsabilidad que se derive a cargo
delcondómino,asimismoelpagodelosperjuicios quecausen.
Cuandosetratedecondominios deserviciosmunicipales elcobrodelos
adeudos podrá hacerse por conducto de la Tesorería Municipal del lugar de
ubicación delcondominio, considerándose paratodos losefectos legalescomo
créditos municipales.
Los ocupantes o usuarios del condominio por cualquier título, son
solidariamente responsables con los condóminos del pago de las cuotas
ordinarias y extraordinarias que se establezcan, así como de cualquier
responsabilidadquelesresulteasusacciones.
Artículo 1029bis.-Todocondóminotendrá derecho aqueseleexpidael
estadodecuentaqueguardeenelcondominio.
Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación a una
unidad privativa, el notario público que elabore la escritura, deberá exigir a la
parte vendedora la entrega de la constancia de no adeudo expedida por el
administrador delcondominio.
Artículo1030.Lasobligaciones acargodelcondominio,seejecutarán sobre losfondos
del patrimonio común; en caso de no ajustar con el mismo, el excedente
deberá ser pagado proporcionalmente, al interés que cada condómino
represente.
CAPITULOVI
Delascontroversias
Artículo 1031.Cuandosurjan controversias entre loscondóminos por losderechos que
les competan en el uso de sus unidades privativas y bienes comunes, se
resolveránconformealas reglassiguientes:
I. Las controversias entre condóminos deberán sujetarse necesariamente al
arbitrajedelconsejodeadministración;
II. Cuando estas controversias se susciten en condominios de servicios
municipales, se deberán someter al arbitraje del secretario del
ayuntamientodellugardeubicacióndel condominio;
III. El Código de Procedimientos Civiles del Estado será supletorio en estos
negocios;
IV.Las demás controversias que surjan, serán ventiladas ante el juez de
primerainstanciadeldomiciliodeubicacióndel condominio
~15~
Artículo1032.El condómino que reiteradamente deje de cumplir sus obligaciones o
injustificadamente cause conflictos a los demás condóminos será demandado
por el administrador ante el Juez de Primera Instancia de la ubicación del
condominio, para que en subasta pública se vendan al mejor postor sus
derechos condominales, enlostérminos quepara losrematesseñala elCódigo
deProcedimientos CivilesdelEstado.
A la demanda se acompañarán como documentos fundatorios de la
misma, copia de la escritura de constitución del régimen de condominio, las
reformas quehubieresufridolamisma,certificado degravámenesexpedidopor
el Registro Público de la Propiedad y del testimonio de la escritura que
contenga la protocolización del Acta de Asamblea Extraordinaria que acuerde
la medida, misma que para serválida deberá ser tomada por mas de lamitad
del total de los condóminos. En los casos de los condominios compuestos,
bastará con que lo acuerden más de la mitad de los titulares de la unidad
condominal ala que pertenezca elcondómino cuya exclusión se promueve. El
juez dará entrada a la demanda y dará vista al condómino afectado,
previniéndole para que en el término de ley haga la designación del perito
valuador que le corresponde apercibiéndole que de no hacerlo lo hará el
juzgado ensurebeldía.
Rendido el peritaje se señalará día y hora para que tenga verificativo la
almoneda.
Artículo1033.Siquien nocumple consus obligaciones fuese ocupante no propietario,
será demandado por ladesocupación deldepartamento,vivienda,casa olocal,
por el administrador, previo consentimiento del condominio. Si éste se
opusiere,seprocederácontra ambos,entérminosdelartículo anterior.
CAPITULOVil
Deladestrucción oextinción
Artículo1034.Si la edificación afecta al régimen de condominio, se destruyere en su
totalidad o en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas
partes desuvalor, cualquiera de loscondóminos podrá pedir la división de los
bienes comunes con arreglo a las disposiciones generales sobre la
copropiedad.
Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, mediante asamblea
extraordinariaseresolverásobresureconstrucción.
~16~
Capítulo 3
MÉTODO
3.1 TIPOS DE INVESTIGACIÓN
• Investigacióndescriptiva:
El presente estudio está dado con base en un descriptivo, ya que
analiza, determina y mide las variables en el cálculo del indiviso en
departamentos decondominioverticalyrealiza unapropuesta.
3.2 HIPÓTESIS
Es una proposición
compuesta por variables y susceptibles de
comprobación. Lashipótesis indicanloqueestamostratandodeprobar.
• Variable: Esunapropiedadquepuedevariarycuyavariaciónes
susceptible amedir.
• Hipótesis:
H1: Elindivisocalculado apartirdelvalor comercialen undepartamento
en condominio, es más equitativo para los condóminos, que el indiviso
calculado apartirdesuperficies privativas(Áreas).
H2: El método mas utilizado para elcálculo del indiviso por parte delos
valuadores,eseldeáreasprivativas.
3.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES DE LA
HIPÓTESIS
Xi Indiviso
calculadoapartirdel
valorcomercial.
Yi Más
equitativo
)• Variables
dependientes
Variables
i
Independientes
Xz Indiviso
calculado apartirde
superficies
privativas.
~17~
Y2 Menos
equitativo
3.4 DESCRIPCIÓN DE EAS VARIABLES DE LA HIPÓTESIS
• Indiviso:
Denominación del bien o derecho que pertenece a una comunidad de
personas;quenoestádividoentreellas,queperteneceatodasencomún.
• Valorcomercial:
Es aquel que refleja la cantidad en la cual dos personas (Comprador y
vendedor), aceptan una negociación. Generalmente se obtiene através de un
estudiodemercado.
• Áreas privativas:
Es la superficie de una unidad condominal que es de uso exclusivo del
condómino.
Xi: Indivisocalculado apartirdelvalorcomercial
Es aquel que se calcula partiendo de un valor comercial de un bien,
generalmente obtenido pormediodeunestudiodemercado.
X2:Indivisocalculado apartirdeáreasprivativas
Es aquel quese calcula a partir de las superficies privativas de un bien
sintomarencuentasuvalorcomercial.
Y1:Másequitativo
Porque los derechos y obligaciones decada condómino se asignanen
basealvalordelbiendesupropiedad.
Y2:Menosequitativo
Porque los derechos y obligaciones de cada condómino se asignan en
basealasuperficiedesubien,sintomarencuentasuvalorcomercial.
3.5 DISEÑO DE
INVESTIGACIÓN
Noexperimental.
* Dada la dificultad por partedelinvestigador para manipular lasvariables
del: (Cálculo del indiviso para cada departamento en un condominio
verticalapartirdesuvalorcomercial),soloseestudiaelfenómeno ensu
contextonatural.
~18~
Capítulo 4
MUESTREO
4.1 OBJETIVO DEL MUESTREO
Conocer los métodos comúnmente utilizados por los valuadores en la
obtencióndeunindivisoparauncondominio.
4.2 TIPO DE MUESTREO
• Probabilístico: Es aquel donde todas las unidades muéstrales tienen la
misma probabilidad de ser elegidas y se conoce la confiabilidad y el
error estándar es elquese incurreen la medición basada en la ley del
limite central, la ley de los grandes números y la distribución normal.
Todobajounprocesoaleatorio.
4.3 DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD
MUESTRAL
• Valuadoresquetenganregistroanteunaunidaddevaluación.
4.4 POBLACIÓN (N)Y FUENTE DE INFORMACIÓN
• Numero de valuadores registrados ante una unidad devaluación y que
tenganregistrodecatastroenelmunicipio deGuadalajara.
• 50Valuadores
• Fuente:DireccióndeCatastro delmunicipiodeGuadalajara.
4.5 TAMAÑO DE LA MUESTRA
Formula
n
e2( N-1)+Z?pq
19-
Endonde:
n=Tamañodemuestra
Z=Nivel de confianza
N=Universo
p =Probabilidad afavor
q=Probabilidad encontra
e=Errordeestimación
Z=95%=1.96
e=5%
N=50
p=0.5
q=0.5
Z2Npq
Formula:
e2(N-1) + Zpq
(1.96)2(50)(0.5)(0.5)
Sustitución:
(0.05)2(50-1) + (1.96)2(0.5)(0.5)
n
(3.8416)(50)(0.25)
(0.0025)(49) + (3.84)(0.25)
n
48.02
0.1225+0.96
Resultado:
~20~
48.02
1.0825
=
44.36
4.6 CUESTIONARIO
¿Qué método utilizaría usted para la obtención del indiviso de un
departamento encondominiovertical?
D
Areas Privativas.
D
Valor Comercial.
¿Considera usted que el indiviso calculado para un departamento en
condominio vertical, partiendo de su valor comercial, es más equitativo para
loscondóminos, queelmétodotradicionalapartirdeáreas privativas?
D
Si
D
No
~21~
4.7 TABULACIÓN DE RESULTADOS
1 AreasPrivativas
X
X
X
X
ValorComercial
No
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
40
Si
10
-11-
X
X
X
X
X
X
44
6
4.8 GRÁFICAS E INTERPRETACIÓN
PREGUNTA 1
• AreaPrivativa
D ValorComercial
I n t e r p r e t a c i ó n : El 80% de los v a l u a d o r e s en G u a d a l a j a r a
u t i l i z a r í a n ó han u t i l i z a d o el método t r a d i c i o n a l (Áreas)
para c a l c u l a r el i n d i v i s o en la e l a b o r a c i ó n de un régimen
de c o n d o m i n i o v e r t i c a l . Con esto queda contrastada
la
hipótesis H2 de este
estudio.
80% Áreas
20% Valor Comercial
~23~
I n t e r p r e t a c i ó n : La mayoría de los v a l u a d o r e s
en
G u a d a l a j a r a c o n s i d e r a n que el método a p a r t i r del valor
c o m e r c i a l para c a l c u l a r el i n d i v i s o en la e l a b o r a c i ó n de
un régimen de c o n d o m i n i o v e r t i c a l es más e q u i t a t i v o para
el condómino que el método t r a d i c i o n a l ( Á r e a s ) .
88%
12%
Si
No
~24~
Capítulo 5
Metodología para calcular los
porcentajes de indiviso de cada
departamento en un condominio
vertical a partir de su valor
comercial.
Paraestecálculosetoma comoejemplo uncondominio vertical,ubicado
en la calle Volcán Acatenango #150, "unidad Infonavit Zoológico Planetario",
municipio de Guadalajara Jalisco. Este condominio consta de 16
departamentos ubicadosencuatroniveles.
5.1 CALCULO DEL INDIVISO APLICANDO VALORES
COMERCIALES A CADA DEPARTAMENTO.
• Primero se hizoelestudio paracalcular elvalor comercialde unodelos
departamentos (En este caso el 32-A, ubicado en el tercer nivel), este
estudio consiste en la elaboración de un avalúo comercial (Para el cual
sehicieron lossiguientesestudios):
• Estudiodemercadodeterrenos enventaenlazona.
• Estudio de mercado de departamentos en venta en la zona ó zonas
similares.
• Homologando estos estudios se concluyo con el valor comercial del
departamento 32Aperteneciente alcondominio enestudio.
• Estudio de mercado de cada uno de los departamentos que forman el
condominio.
• CálculodelosIndivisos.
• Cuadro comparativo de indivisos según método tradicional y método
propuesto
~25~
NombredelPerito:Ing.JoséFajardo Castillejo
Dirección: JuanDíazCovarrubias#667
Ciudad : Guadalajara, ."al
A V
A L
U 0
COMERCIAL
An TECEDESTES
Solicitanteddavalúo:
Ing.JorgeLuis Cueflar Blas.
Fechadelavisitaalinmueble:
Febrero 15,2007.
Inmueblequesevalúa:
Departamentoencondominiovertical.
Régimendepropiedad:
Privadacolectivaencondominio.
Propietariodelinmueble:
A d INMOBILIARIASA. DEC.V.
Propósitoodestinoid avalúo:
Conocer valorcomercialparaposiblecompra-venta.
Vbicaciónddinmueble:
Departamento encondominiovertical,ubicadoenlacalleVolcánAcatenango
T*150, interior 32-Atercer nivel, " Unidad Infonavit Zoológico Planetario "
municipiodeGuadalajaraJalisco.
Rec: 3
Númerodecuentapredial: 203822
Clavecatastral:
D66A046744-032
CA R A C TE
dosificacióndelazona:
Tipodeconstrucción:
Índicedesaturaciónenlazona:
Población:
Contaminaciónambiental:
Vsoddsuelo:
Víasdeaccesoeimportanciadelasmismas:
Serviciospúblicosy equipamientourbano:
R I S T I C A S
IRBA
N A S
Habhacionaldesegundoorden.
Edificios dedepartamentosencondominioverticalycasashabitación.
90%
XoimaLennumerodehabitantesporhectárea.
Escasayesocarionadaporelflujodeautomotores.
Areadestinada azonahabttaciotial.
CalzadaIndependenciayAnillo Periférico.
Agua potable con suministro a través de tomas domiciliarias, drenaje y
alcantarilladoconsistemamirto derecolección,reddeelectrificación, telefonía
aérea, alumbrado publico con posteria de concreto y lámparas de vapor de
sodio, guarniciones y banquetas de concreto, pavimento de concreto
hidráulico,nomenclatura encallesy avenidas,recolección debasura,servido
detransporteurbanoporlasavenidasdeacceso.
~26~
AVALUÓ
COMERCIAL
T
E
R
R
E
N
O
Ttamú de calle, calles transversales limítrofes y orientación.:
CalleVolcánAcatenango, aceta queve alnorte,entrelas callesVolcán Sajama yVolean Candavare.
Medidas y coUndancias según:
Escrituras27,lS3,(lS-Dic-03) notaría 7deTlaquepaque Jal.
Medidas generales: ( sup. 810m )
Norte:En2"r.00mts,.Con calleVolcánAcatenango.
Sun En27.00mts,conpropiedad particular.
Oriente:En30.00arts,conpropiedad particular.
Poniente:En30.00mts,conpropiedadparticular.
Medidas privativas: (sup. 61."0m])
Norte:Deponiente aoriente 1.3Smts,dobla alnorte en0.60mts,colindando en estasmedidas convacio alárea común, sigue al
oriente 1.6Smts,colindando en estasmedidas convacio alárea común,sigue aisur en0.60mts,giraaloriente en170mts,
continua alnorte en0.42mts, quiebra aloriente en3.06mts,colindando en estasmedidas convacio alárea común.
S u n Deponiente aoriente 1.3Smts, doblaaisuren0.60mts,colindando en estas medidas convacio alárea común sigue al
oriente en 1.50mts,gira alsur en 1.40mts,colindando enestas medidas con vacio aipatio de servicio deldepartamento 12A del
mismo edificio continua aloriente en 3.06mts,con eldepartamento 21B delmismo edificio, quiebraalnorte en2.00mts,,vuelve al
oriente en2.SSconvacio alpatio desen-iciodeldepartamento 12A delmismo edificio.
Oriente:En636mts,convacio aláreacomúny cubo de escalera.
Poniente:5.94mts,convacio alárea común.
CROQUIS
LOCALIZACION'
VOLCAS ACATES.ASGO
^
VOLCAS
VOLCAS
CASÜAVAKE
SAJAMA
/•v
T
• j«%
•"Hi
VOLCASMKAVALLES
Area total:
810.00
m2
<Inámso6.25%)
Lote tipo:
Variable.
Topografía y configuración:
Plana, configuración regular.
Características panorámicas:
Edificios dedepartamentos y casas habitación.
Densidad de construcción:
Servidumbre y/o restricciones:
Seapreciamedia,hasta400habitantes porhectárea.
Lasindicadas por elmunicipioylas delcondominio.
~27~
1
ira
i
A V A L U Ó
N GENERAL
DEL
IN
MUEBLE
Departamento encondominioverticalubicado enelnivel 3.consta de:Estanciacomedor,cocina, alcoba,!recamaras,baño completo,patio deservicio y derecho
deusoexclusivodeuncajóndeestacionamiento.
DESCRIPCIO
Usoactual:
Tipodeconstrucción:
Calidadydosificación,delaconstrucción:
Númerodeniveles:
Edadaproximadadelaconstrucción:
Vidaútilremanente:
Estadodeconservación:
Calidaddelproyecto:
Unidadesrentablesosusceptiblesarentarse:
ELEME l
A).-Obranegraogruesa:
Cimientes:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Ásateos:
Bardas:
B)Revestimientosyacabadosinteriores
Aplanados:
Plafones:
Lambrines:
Pisos:
Zoclos:
Escaleras:
Pintura:
Recubrimientosespeciales:
COMERCIAL
TOS
Moderno.
Económica.
4
Nuevo.
^Oaños ómassegúnconservaciónymantenimiento.
Bueno
Funcionalparasuuso.
15Departamentos.
DE
LA
CONSTRUCCIÓN
Aparentementezapatasaisladas deconcretoarmado ypiedrabraza.
Dalas.castillosycerramientos deconcretoarmado.
Ladrillodeblock(jal-creto)
Losaaligeradadeconcretoarmado.
Losaaligeradadeconcretoarmado.
Homugonadas:enladrilladas eimpermeabilizadas.
Ladrillodeblock(jal-creto),alturavariable.
Demezcla,terminadotinoyapalillado.
Demezcla,terminadotino.
Azulejoenbañoycocina(depisoatecho)
Losetadegranito(40x40)eninteriores,adocretoenpatiodeservicio.
No tiene.
Rampadematerialconescalonesterminados enpisodecementopulido.
Vindicaengeneralesmalteenherrería.
Notiene.
C)Carpintería:
Puertasdetambortriplas-,closetúnicamenteentrepañosabasedemaderadepino.
D)Instalacioneshidráulicasysanitarias:Tuberíadecobre(tipoymedidassegúncalculo)albañalesdeconcretoyP.V.C.
Mueblesdebaño:
PorcelanadecolordemedianacaudalmarcaORION.
Cocina:
Cocinetaintegraldemedianacalidadabasedemaderadepino,tarjadeaceroinoxidabley
E)Instalacioneseléctricas:
F)Puertasyventaneriasmetálicas:
G)Vidriería:
H)Cerrajería:
I).Fichad»;
J) Instalaciones especiales, elementos
accesoriosyobrascomplementarias:
cubiertadeformaica.
Ocultaconpoliducto,contactosyapagadoresmarcaTÍCLNOó similar.
Tubularesconproteccionesestructurales.
Media-doblede4mm,transparente.
Deseguridad,marcadelPais.
Enjarradaypintada.
Privadas:Cocinaintegralytanqueestacionario.
Comunes:Cisternayequipo,pisodepavimentodeconcretoy jardinería.
~28~
A V A L U Ó
COMERCIAL
REPORTEFOIOGR.AFICO DEL DEPARTAMESTOA VALVAR
FACH..Z.-
FACHADA POSIWOR
1
ESTANCIA
cocm
SECAMAiA
PAWDESERUCIO
~29~
AVALUÓ
COMERCIAL
REPORTE F0I0GR.4FIC0 DELDEPARTAMEXTOA VALVAR
L-.XO
J.i<D!X£Ki
MGIESOYESrAClO.miEHÜ
JARD1XEWIISTACIOXAMEXTO
30-
AVALUÓ
COMERCIAL
ESTUDIODEMERCADO(TERRENOS)
TEREEXOSENVENTAUBICADOSENLA.ZONAOZONAS SIMILARES
COMPATIBLE1
CROQUISDEUBICACIÓN
VOLCANZACAPÜ
miÁDELTERREXO
VOLCAN
_
VOLCAN
IZALCO
CASABLANCA
VOLCANPOCHUTLA
EMOí\0
EXTOSXO
Fecha de visito:
2deFebrero del2007.
Inmueble:
PredioUrbano.
Ubicación:
VolcánZacapu*T11
Entre losnúmeros : 695y lotebaldío.
Entre las calles:
VolcánIzalcoy Volcán CasaBlanca.
Colonia:
Huermtan el Bajo,enGuadalajara Jalisco
Superficie:
Precio deventa:
Costopor m2:
Informe:
800.00nV. (20x40)
51200,000.00
SL500.00
Tel.36-29-94-87
Observaciones: Fuente:LibroAzulEnero.2007
~31~
AVALUÓ
COMERCIAL
ESTUDIODE MERCiDO(TERRENOS)
COMPARABLE 2
CROQtlS DEUBICACIÓN
VBTABELTESMEXO
VOLCAN ZACAPU
VOLCAN
OSOSNO
EXT0R.X0
Fecha,devisto:
Inmueble;
Ubicación:
Entre Lascalles:
Colonia:
Superficie:
Precio de venta:
Costopornú:
Informe:
VOLCAN
MAUNA-LOA
ES70XX0
2deFebrero del2007.
PredioUrbano.
VolcánZacapuS2Í.
Esquinacon calleVolcán¡zaleo.
Huentitan elbajo,enGuadalajaraJalisco.
8SO.O0tn:. (22140 )
S1302,400.00
$1,480.00
Sr.SalvadorLópez López Tel.38-12-55-96 Observaciones: S w u" *ende todo« n »"»*superficie total de
3.500m;óen4partes de880 m! ( 2 2 x 4 0 )
~32~
AVALUÓ
COMERCIAL
ESTUDIODEMERCADOí TERREXOS)
COMPARABLE3
CROQHSDECBICAdOX
!
ANTOSIOPLAZA
:::ADEÍTEFJ£::C
PASEO
JAVIER
PLANETARIO
SANTAMARÍA
PASEODELZOOLÓGICO
LXTOBXO
Enromo
4
.
^ P * ^^^Érf toMá
v •-
^
Fecha de visita:
2deFebrerodel2007.
Inmueble:
PredioUrbano.
Ubicación:
Paseo delZoológico SN.
Éntrelos números: 735 Y937.
Entre las calles:
JavierSantamaríay PaseoPlanetario.
Colonia:
KuenütanelAho.enGuadalajaraJalisco.
Superficie:
2,600.00m2. (30x 86.67)
Precio de venta:
54 160,000.00
Costopor nú:
51,600.00
Informe:
PaulaMedtna Tel38-54-19-45.
Ob\erv(LCioti.er.
SeTeade únicamentetodo,
noen fricciones.
~33~
AVALUÓ
COMERCIAL
ESTUDIODE MERCADO(TERREXOS)
í
C0MPAR.4BLE4
CROQUISDEUBICACIÓN
WIADEL7ERXIXQ
AMONIOPLAZA
PASEO
PLANETARIO
JAVIER
SANTAMAHA
PASEODELZOOLÓGICO
D.70R.W
Fecha de visita.:
Inmueble:
Ubicación:
Entre los números:
Entre las calles:
Colonia:
Superficie:
Precio de venta:
Costo por nú:
Informe:
ESTOSXO
2 deFebrero del200T.
Predio Urbano
Paseo del Zoológico
AlPoniente del6?5.
JavierSantamaría yPaseoPianetano
HuentrtánelAho
W0.00m:. (30x30)
SI 530,000.00
SL700.00
Sra.MarthaTorres Tel0443331S5 T l13
~34~
AVALUÓ
COMERCIAL
ESTUDIO DE MERCADO í TERRENOS)
COMPARABLES
CROQUISDE UBICACIÓN
T
VOLCAN ZACAFl*
:::.iDi:~z?jiyc
VOLCAN
OSORNO
EXTOR.KO
VOLCAN
MAUNA-LOA
E.~0?.-C
Fecha devisita:
2deFebrero del2007.
Inmueble:
Ubicado*:
Predio Urbano.
VolcánZacapu SN.
Entre las calles:
Colonia:
Esquma con calleVolcán Mauna-Loa.
Huentrtán elbajo, enGuadalajara M s c o .
Superficie:
Preciodeventa:
Costoporm2:
Informe:
SSO.OOm : . (22 x40)
Sl'102,400.90
Sl,480.00
Sr. SalvadorLópez López TeL 38-12-55-96
Obsernciones: >"•*»: Se rende todo, con u i superficie
totaldeU
3.500m2óen 4partesde880m1
(22x40)
~35~
A V A L U Ó
E S T U D I O
COMERCIAL
D
E
MERCADO
{TERRENOS EN VENIA)
?DA.
No.
TERRENO (m:)
UBICACIÓN
VALORDEVENTA
(5)
VALORUNIT.
DEVENTA{5m:)
S10
VolcánAcatenango = 153
1 VolcánZacapu #711, colonia "Huentitan elBajo"
soo
51200,000.00
$1,500.00
2
sso
SI'302,400.00
51,480.00
3 Paseo delZoológico,colonia "Huentitan elAlto"
2600
54160,000.00
51,600.00
4
900
51530,000.00
51,700.00
SSO
51301400.00
S1.4S0.O0
Volcán Zacapu L-2,colonia" Huentitan elBajo"
Paseo delZoológico, colonia" Huentitan elAlto"
5 VolcánZacapu L-3,colonia' Huentitan elBajo "
Uso
T:::::;:.?
Re
VALOR
HOMOLOGADO
1.20 0.997 1.00
1.00
1.00
1196
S1J94.44
Tel.36-29-94-87
1.00
1.20
100
1.00
1.165
Sl.723.65
Tel3S-12-55-96
0.95
1.00
105
100
1.00
1.00
1.197
51,91520
Tel.3S-54-19-45
4
0.95
1.00
105 1028 1.00
1.00
1.00
1025
$1,742.85
Tel.044333-18-57-113
5
0.95
1.00
120 1.022 100
100
1.00
Valorminino
Media Aritmética
Valormáximo
1165
S1J23.65
51,723.65
Sl.779.96
Sl,91520
TeL 38-12-55-96
7D.\.
No.
Co
Ub
Zo
1
1.00
1.00
2
0.95
3
Su
-7
1.022 1.00
12
FUENTE OBSERVACIONES
ValorUrrit.Homologado:
ValorUnit.Redondeado
Concias ton:Valor unitariodeterreno redondeado aS1.800.00 m"
~36~
51,779.96
51.S00.00
AVALUÓ
COMERCIAL
ESTUDIODEMERCADO (DEPARTAMENTOS)
ESTUDIODE MERCADODE DEPARTAMENTOSUBICADOSEN LAZONA OZONASSD.OLARES
COMPARABLE1
CROQUIS DEUBICACIÓN
F.ÍCH.WA
EXIOSLXO
RAFAEL CÁRDENAS
SANTIAGO
CAMBEROS
PORFIRIO
\ER;
EUCARIO LEONLOPEZ
ESTANCA
SECÁ.VÁRÁ
COCIXA
rapr
W%
Efl
í
Fecha de visita:
Febrero2007.
Inmueble:
Departamento encondominiovertical
Ubicación:
EucañoLeonLopez*64, Depto.24,fracc."ZoológicoPlanetario Infonavit"
Slip,de terreno:
Sup.Contrucáón:
Sup. Privativa:
Distribución:
Precio de Venta:
12,897.00m:.
16,893.00m:. ( M Í E . )
61.70m*.
Edad:12años.
indiviso: 0.52083%
Consta deístancia, comedor, cocina,2recamaras, alcoba. baño,patioy derecho deuso exclusivo de uncajón
de estacionamiento.
"$341000.00
Precio Unitario:
$5,591.57m:.
Informes:
Sra.Jessica Tinoco TeL04433345771 73
~37~
AVALUÓ
COMER
CI AL
ESTUDIODEMERCADO(DEPARTAMENTOS)
COMPAR.4BLE2
CROQUISDEUBICACIÓN'
FACHADA
EXTORXO
RAFAEL CÁRDENAS
s«*4"rtk- ^ - » < _ _ ^ H
^
»
SAMUGO
CAMBEROS
EUCARIOLION"LOPEZ
coasA
Fecha devisita:
RECAMARA
Febrero2007.
Inmueble:
Departamento encondominio vertical
Ubicación:
SantiagoCamberas=3526,Depto.24,fracc."ZoológicoPlanetarioInfonavit"
Sup.deterreno:
Sup.Contrueaón:
Sup.Privativa:
Distribución:
RAYO
12,897.00m2.
16,893.00m2. (MEJB.)
Edad:12 años.
,
r
61.70nf.
Indiviso: 0.520S3°e
Constade:Estancía, comedor, cocina, 2recamaras, alcoba, baño,patioyderechodeusoexclusivode un cajón
deestacionamiento
Precio de Venta: "5338,000.00
Precio Unitario:
$5,478.12m2.
Informes:
Sra.Jessica Tinoco TeL0443334577173
~38~
ESTUDIODEMERCADO(DEPARTAMENTOS>
COMPARABLES
CROQUIS DEUBICACIÓN
FACHADA
ENTONO
PLUTARCO
ELIAS
CALLES
HACIENDA
APACUEK(
AV.CmCClíVALACIOIíOBLATOS
FSTASCU
Fecha,devisita:
COMEDOR
COCISA
Febrero200''.
Inmueble:
Departamentoencondominiovertical
Ubicación:
Av.Circunvalación # 1S21,Depto. 5-A,fracc."UnidadHabitacionalArandas"
Sup.de terreno:
2,113.00m:.
Sup.Contrucción: 6S.S0m:
Sup.Privativa:
Distribución:
óS.SOm*
(MIJB.)
Edad:13años.
Indiviso: 2.5%
Consta <te:Estancia, comedor, cocina, 2recámaras, alcoba, baño,patioyderecho deuso exclusivode un cajón
deestacionamiento.
Precio de Venta: "$360,000.00
Precio Unitario:
5523256 m\
Informes:
Sra.Jessica Tinoco Tel.0443334577173
~39~
A V A L U Ó
COMERCIAL
ESTUDIODEMERCADO(DEPARTAMEMOS j
COMPARABLE4
CROQUISDEUBICACIÓN'
FACH.iD.i
LST08X0
SIERRAMAPIMI
MO.VTE
OLIMPO
MONTE
OLIMPO
BATALLADESANLOS
ESTAXCU
cocra
B.ÍNO
Fecha,devisita:
Inmueble:
Ubicación:
Febrero2007.
Departamento encondominiovertical.
SienaMapttmííl16,Depto.103,colonia" BatallóndeSanPatricio" enGuadalajara Jalisco.
Sup. deterreno:
850.00m2.
Sup.Construcción: 58.00ml
Sup. Privativa:
Dütribuaon:
58.00m*
(MUÍ.)
Edad; 11 años.
Indiviso:625%
Precio deventa:
Consta de:Estancia, comedor, cocina, 2 recamaras, baño, patio y derecho de usoexclusivo deun cajónde
estacionamiento.
5340,000.00
Precio Unitario:
Informes:
S5.S62.07m : .
Sr.DavidValere TeL04433 1007
~40~
AVALUÓ
COMERCIAL
ESTUDIODEMERCADO(DEP.4RT.4MEXTOS)
COMPAK4BLE5
Fechad* visita:
5 deFebrero del2007.
Inmueble:
Ubicación:
Departamento encondominiovertical.
Rayón#2670,Depto.40, fiacc." Constitución" enelmunicipio deZapopanJalisco.
Sup. ie terreno:
1600.90m2.
Sup.Construcáón: 68.58m:.
:
(M£.B.)
Edad: 12 años.
Sup. Privativa:
68.5Sm .
Indiviso:4.75%
Distribución.:
Precio deventa:
Constade:Estancia-comedor, cocina,baño,dosrecamaras, patíodeservicio.
Derechodeusoexclusivodeuncajón deestacionamiento.
S3^0,000.00
Precio Unitario:
Informes:
S5J95.16m2.
Sr.DavidValero TeL044331007 S6S2
~41~
~
A V A L U Ó
V D I O
EST
COMERCIAL
DE
U E R Cá
i D O
DEPARTAMENTOSEXVENTA
PDA.
No.
1
2
3
4
5
PDA
Xo.
EDAD VIDAL-TIL EDO.DE TERRENO
C0N5ERV
AÑOS
TOTAL
UBICACIÓN
50.525
CONSTRU
CCION
:
IM :
' «.70
Volcán Acatenango SI50-21A
Nuevo
~2años
Bueno
Infonavit Zoológico Planetario
Eu«rio LeónLópez#64-24
ZoológicoPlanetario Infonavit
12años
T
0años
Bueno
' 67.17
' 61.70
12años
70años
Bueno
' 67.17
13años
70años
Bueno
11años
7
0años
12años
70años
Santiago Caraberos s 3526-24
ZoológicoPlanetario Infonavit
At.Circunvalación S1821-5A
Unidad habitacional Aramias
Sierra deMapimi #116-103
Batallón de Sanpatricio
Rayón #2670-40
Constitución.
'5345,000.00 '
55,591.57
61.70
5338,000.00
55,478.12
52.82
' 68.80
'5360,000.00
55,232.56
Bueno
53.12
' 58.00
'5340,000.00
55,862.07
Bueno
' 76.00
68.58
'S370,000.00
S5J95.16
Sup.
Priv.
Ed
Con
Ca
Re
1
'1.00 '1.00 '1.00 ' 1 0 0 '100 ' 1 0 0
'1.12
'i.08
'0.97
'1.17
2
'1.00 "1.00
r
r
0.98
'1.19
3
'1.00 '0.90 '1.00 '1.00 '100 ' 0 5 7
' 1.13
'1.10
'1.10
'U3
4
' 1 0 0 '0.95 '1.00 '1.00 '100 '1.01
' 1.11
'1.07
'1.05
'1.18
5
'1.00 '108 '100
'l.U
'1.07
r
'123
Co
Zo
Ub
FFr
Fo
VALORDE VALORLTSTT.DE
VENTA(S) VENTA{S.M1)
VALOR
HOMOLOGADO
FUENTE OBSERVACIONES
r
1.00 '1.00 '100 ' 1 . 0 0 ' l . l 2
'roo
'100 '0.97
IOS
1
'
f
0.95
Valormínimo
Media .Aritmética
Valormáximo
f
S6,560.66
Tel. *0443334577173
i5..-;;.s;
Tel.*044333457 7l73
56,439.03
Tei*0443334577173
56,944.97
Tel «044331007S6S2
56,633.66
TeL*0443310078682
56,439.03
56,549.90
S6,944.97
ValorUnft.Homologado
S6.545.9C
Valoruntaiio redondeado
SÍ.5JC.CC
Valor déme rcado = áre a priva tivap orvalo rumiar ioh omologad o red onde ado - 61. T0 ' 6,550.00 = «<W,1 35.00
~42~
A V A L U Ó
COMERCIAL
COX SIDERACIÓN
ES P RE VI AS AL AVALUÓ
VALORFÍSICO:Paracalcularelvalor¿elterreno,seutilizó elmétodo comparativoenla.zona ózonas similares,tomando
comobase:investigacionesdirectas,consultasenrevistasrelacionadasconelmercadoinmobiliario,datosproporcionadospor
La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, opiniones de miembros delInstituto Mexicano de Valuación de
Jalisco; tomando encuenta laformay el actualaprovechamiento del terreno. Para la valuación de las construcciones se
consideran costos y/o precios del mercado segúncalidady tipo, apoyadospor la información actualizadade archivos
presupuéstalesdefincassimilares, manualdecostosypreciosunitarios. Para¡adepreciacióndelasconstrucciones, seutiliza
latablaRossHeideke,tomandoencuentalaedaddelafincay elestadoactualdeconservacióndelamisma.
V A L
OR
F I S I
CO
0
D I R
E C T 0
A).-DEL TERRENO
Lotetipoopredominante:
Variable
Investigacióndemercado:
SLSOO.OO
m:
Valoresdecalleodezona:
$1,800.00
m:
Fracción
Superficie
2
1
m
810.00(6-25%)
Total 50.625
Valorunitario
Coeficiente
1
Motivodel
coeficiente
m
SI.800.00
Subtotal(A)
B)DELASCONSTRUCCIONES
Tipo
Area
Valorunitario
Valor
parcial
591,125.00
591,125.00
Demérito
ValorunitNeto
Valor
%
m
dereposiciónnuevo
M-E-B
1,120.00(6.25%)
S3,S00.00
Xott:Construcción económicatipoYIS-B2-3 (FuenteLibroAzulFebrerodel1007)
Total T0.00
dereposición
53.800.00
pardal
5266.000.00
Subtotal(B) 5266,000.00
QDELASINSTAL4CIONESESPECULES,ELEMENTOS,ACCESORIOSYOBRASCOMPLEMENTARIAS:
Valor
Tipo
PrecioUnitario
Superficie
Privativas:
parcial
1)Cocinaintegral
515,000.00
v.:.:::.::
2) Tanqueestacionano
53.500.00
53,500.00
Comunes: Indiviso: 625%
J)Cisternayequipo
510,000.00
5625.00
1pieza
4)Pisodepavimentodeconcreto
220.00tn:
5350.00
54.812.50
5"; Jardtneria
300.00m:
550.00
593T.00
Subtotal 'Q S24,875.00
Valorfísicoodirecto 1 i)-lB)-(C)
~43~
Y?SI::Z2.:Z
AVAHO
POR CAPITALIZAMOS
1)RESTAESTIMADA:
DE RESTAS ÓPTIMAS ESTIMADAS
NOTA: NO SE ESTIMAN POR NO INFLUIR EN EL VALOR COMERCIAL. LA
FINALIDADALCONSTRUIRUNCONDOMMODE INTERÉSSOCLAL ESLAVENTAY
NOLARENTA
2A)TAMDECAPITALIZiCIOS:
l)Por edad:
T
2)Poruso:
' 0.000
\
3)Porestadodeconservation:
r
0.000
%
4)Porcalidaddelproyecto:
' 0.000
%
S)Porvidaprobable:
r
0.000
\
6)Porubicación:
r
0.000
%
?)Porzonaieubicación:
0.000
%
:,:::
•<
:.:::
h
~44~
A V A L U Ó
COMERCIAL
C A P I T A L I Z A C I Ó N
DE
R E N T A S
Rentarealefectiva:
Rentaestimada,odemercado:
Rentabrutatotalmensual(efectivaoestimada):
Importe dededucciones:
(Descripción):
Vacíos
Segura
Administración
Conservación}'mantenimiento
Rentanetamensual:
Rentanetaanual:
Capitalizandolarentaanualal
tasa
decapitalizaciónaplicablealcaso,resulta unvalor
decapitalizaciónde:
RESUME
Valorfísicoodirecto:
Valorde capitalizaciónderentas:(Sota: So seestiman)
Valorde mercado:él.'Om2 a$6,550.00=
COS
iID ERA
CI OS ES
PREVIAS
N
5382,900.00
S404,000.00
A
LA
COSCLUSIOS
1.-Elpresentsavalúosepracticaenbasealexpedienteproporcionadoporelsolicitante.
2.- Elvalorfiskoseestimaenfunción delas especificacionesdelinmueble.
3.-Elenfoquedeingresos ocapitalizaciónderentasno seestimapornoinfluirdirectamenteenelvalorcomeraaL
4.-E1 valordemercado seestimaenfunción dela investigaciónde mercadoinmobiliariodetectado al momento de practicarlainspecciónde lazona
enqueseubicaelinmuebleque seestávaluando.
5. Enbasealosindices obtenidos enelpresente estudio,considerandolascaracteristkaspropiasdelinmueblevahado,asicomolaofertay
demandaparaestetipodeviviendas,seconsideraparaestecaso,comovalorcomercial, elvalorobtenidoporel enfoquede mercado,porlo tanto
secocmyecon elsiguientevalorcomercialestimado
C O S C L U S I O
Valarcomercial:
Con letra:
N
5404.000.00
(Cuatrocientos cuatromil pesos00 100 MX)
Estacantidadrepresentaelvalorcomercialaldía 15 deFebrero del2007
~45~
5.1.3 Estudio de Mercado de cada uno de los departamentos que forman el
condominio
• Seinvestigóelpreciodeventadelos 16departamentos dequeconsta
estecondominio:
PRECIOENQUESEVENDIERONCADAUNODELOS|
DEPARTAMENTOS
Dep artamento
Precio de Venta
$488,800.00
11A
$488,800.00
12A
$488,800.00
11B
$488,800.00
12B
Segundo Piso
• M t
$421,200.00
• • •
21A
$421,200.00
22A
21B
$421,200.00
$421,200.00
22B
Te rcer Piso
31A
$404,400.00
32A
$404,400.00
31B
$404,400.00
$404,400.00
32B
Cuarto Piso
41A
$404,000.00
42A
$404,000.00
$404,000.00
41 B
$404,000.00
42 B
Valor Total
$ 6'857,600.00
Fuente:Ágilinmobiliaria S.A deC.V.
Calle Ricardo Palma#2919-1A.
Tel. 36-40-20-86
~46~
5.1.4 CALCULO DE LOS INDIVISOS DE CADA UNO DE LOS
DEPARTAMENTOS
• Método tradicional: como todos los departamentos tienen la misma
superficie privativa (61.70 m2), el indiviso que les corresponden sería el
mismo paratodos.(6.25%)
100
16
=
6.25%
• METODOLOGÍA PROPUESTA
Planta BajaoPrimerPiso
- Departamento 11 A
• Preciodeventa:$488,400.00
• PreciodetodoelCondominio: $6'857,600.00
• Relación: 6'857.600.00 ^ 100%
488,800.00 •* X
DespejandoXtenemos:6'857,600.00 X=48'880,000.00
X=48'880.000.00 = 7.127858%
6'857,600.00
Porlotantoelindivisoquelecorrespondealdepartamento 11Aes: 7.127858%
-Departamentos 12A,11By12B
Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en la
Planta BajaoPrimer Pisoeselmismo,porlotantotenemos:
• Indivisodepartamento 12A:7.127858%
• Indivisodepartamento 11B:7.127858%
• Indivisodepartamento 12B:7.127858%
SegundoPiso
-Departamento 21 A
• Relación:e'SSy.SOO.OO -»100%
421,200.00 -* X
DespejandoXtenemos:
X = 42-120.000.00 = 6.142091%
6'857,600.00
Porlotantoelindivisoquelecorresponde aldepartamento 21Aes: 6.142091%
-Departamentos 22A,21By22B
Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en el
Segundo Pisoeselmismo,porlotantotenemos:
• Indivisodepartamento 22A: 6.142091%
• Indivisodepartamento 21B: 6.142091%
• Indivisodepartamento 22 B: 6.142091%
~48~
Tercer Piso
-Departamento 31 A
. Relación:6*857.600.00 ± 100%
404,000.00 -» X
DespejandoXtenemos:
X=40'400.000.00 =
6'857,600.00
5.891274%
Porlotantoelindivisoquelecorresponde aldepartamento 31Aes: 5.891274%
-Departamentos 32A,31By32B
Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en el
Tercer Pisoeselmismo,porlotantotenemos:
• Indivisodepartamento 32A:5.891274%
• Indivisodepartamento 31B:5.891274%
• Indivisodepartamento 32B:5.891274%
~49~
CuartoPiso
-Departamento41 A
• Relación: e'SSy.eOO.OO -»100%
400,400.00 •* X
DespejandoXtenemos:
X=40'040.000.00 = 5.838777%
6'857,600.00
Porlotantoelindivisoquelecorresponde aldepartamento 41Aes: 5.838777%
-Departamentos42A,41B y42B
Como el precio de venta de todos los departamentos ubicados en el
Cuarto Pisoeselmismo,porlotantotenemos:
• Indivisodepartamento 42A:5.838777%
• Indivisodepartamento 41B:5.838777%
• Indivisodepartamento42 B:5.838777%
~50~
5.1.5 CUADRO COMPARATIVO DE INDIVISOS
TRADICIONAL Y MÉTODO PROPUESTO
SEGÚN
MÉTODO
Departamento
Método
Tradicional
Método
Propuesto
11 A
12A
11 B
12B
6.25%
6.25%
6.25%
6.25%
7.127858%
7.127858%
7.127858%
7.127858%
21 A
22 A
21 B
22 B
6.25%
6.25%
6.25%
6.25%
6.142091%
6.142091%
6.142091%
6.142091%
31 A
32 A
31 B
32 B
6.25%
6.25%
6.25%
6.25%
5.891274%
5.891274%
5.891274%
5.891274%
41 A
42 A
41 B
42 B
6.25%
6.25%
6.25%
6.25%
5.838777%
5.838777%
5.838777%
5.838777%
100%
100%
Totales
~51~
5.1.6 Aplicación del Método Tradicional del indiviso para este condominio
en un Avalúo catastral
11-010
Nombre del Perito: Ing. José Fajardo Castillejo.
Domicilio: Juan Díaz Covarrubias #667
Ciudad: Guadalajara. Jalisco
Tel: 36-18-55-39
AVALUÓ PARATRANSMISIÓNDE DOMINIOCONVALORES CATASTRALES
ANTECEDENTES
Registro deCatastro No.
HombreoelPropietario:
28J0178
| CuentaPredialNo
Nombre del Solicitante:
Ing.JorgeLuis CueüarBlas.
Fecha del Avalúo:
Inmueble que se Valúa:
Ubicación del Predio:
Febrero15,2007.
Régimen de Propiedad:
Clasificación delaZona:
Densidad deconstrucción:
TipodeConst.Dominante:
Servicios Municipales:
2C2822 [Recaudadora:
3 |Clave Catastral: : ~ - C - 1 7 - 4 4 - 0 3 2
AGE.ESCOBILLARLA.S_A.DEC.V.
Departamento encondominio vertical.
Departamento en condominio vertical, ubicado en ta calle Volcán Acatenango "150,interior
32-A,tercerniveL"UnidadInfonavitZoológicoPlanetario'',municipiodeGuadalajaraJalisco.
Privada,colectivaencondominio.
CARACTERÍSTICAS URBANAS
Habitacionaldesegundo orden
90%
Edificios de departamentos encondominio verticaly casas habitación.
Agua potable, energía eléctrica, drenaje, banquetas de concreto, pavimento de concreto hidráulico,
lineatelefónica,transporte urbano.
DESCRIPCIÓNGENERALDELPREDIO
MedidasyColindancusdelPrediosegúnEscrituras:
Medidatgenerales:(Superficie;810.00mJ )
Norte:En2?.00mts,.Con calleVolcánAcatenango.
Sur.En27.00mts,conpropiedadparticular.
Oriente:En30.00mts,conpropiedadparticular.
Poniente:En30.00mts,conpropiedadparticular.
SuperficiePrirathasegúnescrituras: 61.70m:.(Sedescribenenhojaanexa)
Superficie según Escrituras: 61.70 rrr
UsoEspecifico: Departamento en condominio
Unidades Rentables: Unasola.
Destino específico de
lasconstrucciones: Departamento encondominio
Firma del Perito.
SuperficieTotaldelTerreno: $10.00 rrr
hdiviso:%.25%
Vida remanenteprobable: 70años i mas.
Calidaddel proyecto: Funcionalparasu uso.
Sello de Autorización.
~52~
J
NombredelPerito: Ing.JoséFajardoCastillejo.
Domicilio: JuanDíazCovarrobias#667
Ciudad: Guadalajara, Jalisco
FOLIO: | 11-01Q
Tel:36-18-55-39
MEDIDASYLINDEROS
Medidasprivativas:(sup. 61.70m2)
Norte:Deponienteaoliente 1.3Smts,doblaalnorte en0.60mts,colindando enestasmedidasconvacioaláreacomún,
siguealoriente1.68mts,colindandoenestasmedidasconvacioaláreacomún,siguealsuren0.60mts,giraalorienteen
2.70mts,continuaalnorteen 0.42mts, quiebraalorienteen 3.06mts, colindandoen estasmedidas convacio alárea
común.
Sur:Deponienteaoriente1.3Smts,doblaalsuren0.60mts,colindandoenestasmedidasconvacioaláreacomúnsigue
al oriente en 1.50 mts, gira al sur en 1.40 mts, colindando en estas medidas con vacio al patio de servicio del
departamento 12A delmismo edificio continua aloriente en 3.06mts.con el departamento 21Bdel mismo edificio,
quiebra alnorte en2.00mts,-vuelvealoriente en2.8Sconvacio alpatio deservicio deldepartamento 12A delmismo
edificio.
Oriente:En636mts,convacioaláreacomúnycubodeescalera.
Poniente:5.94mts,convacioaláreacomún.
FirmadelPerito
Sellodeautorización
~53~
Nombre delperito:Ing.JoséFajardoCastillejo.
Domicilio:JuanDíazCovarrubias#667
Ciudad:Guadalajara,Jalisco.
FOLIO No. |
11-010
Tel:35-18-55-39
AVALÚO PARATRANSMISIÓN DEDOMINIOCONVALORES CATASTRALES
ELEMENTOS DELA CONSTRUCCIÓN:
A) ObraNegra oGruesa
Cimientos:
Estructura:
Aparentemente zapatas asladas deconcretoy piedrabraza.
Datos,castlosy cerramientos deconcreto armado.
Muros:
Ladrillodeblock (jal-creto)
Bardas:
Ladrillodeblock (jal-creto)
Entrepisos:
Losaaligeradadeconcretoarmado.
Techos:
Losaaligeradadeconcretoarmado.
Azoteas:
Hormigonadas, enladrilladase impermeabilizadas.
B)RevestimientosyAcabados:
Aplanados:
Plafones:
Lambrines:
PavimentosPétreos:
Pintura:
Escaleras:
C)Carpintería:
0) InstalaciónSanitaria:
E)MueblesdeBaño:
MueblesdeCocina:
Demezcla,terminado finoy apalillado.
Demezcla,terminadofino.
Azulejoenbañoy cocina(de pisoatecho)
Loseta de granito(40x40) en¿menores,adocreto enpatio de servido.
VinHicaengeneral,esmalteen herrería
Rampadematerialcon escalones terminados enpiso decemento pulido.
Puertas detambor trtptay,closetúnicamente entrepaños abase demadera depino.
Tubería decobre (tipo y medidas según calculo) albañales de concretoy P.V.C.
Porcelana decolor demedianacalidad,marcaORION.
Cocmetaintegraldemedianacalidadabase de maderadepino,tarja deacero inoxidable y
cubierta deformatca.
F)InstalaciónEléctrica:
Ocultaconpoüducto. contactos y apagadoresmarcaTICINO ó similar.
6) Herrería:
Tubularconprotecciones estructurales.
H)Vidriería:
Media-doble de4mm.transparente.
I)Cerrajería:
Deseguridad,marcadelPais
J)Fachada:
Enjarraday pintada
FirrnadelPerito.
SetodeAutorización.
~54~
FOLIO No. 11-010
Nombre del Perito:
Ing. José Fajardo Castillejo.
Domicilio: Juan Díaz Covarrubias #667
Ciudad: Guadalajara,Jalisco.
Tel: 36-18-55-39
AVALUÓ PARA TRANSMISIÓN OEDOMINIOCONVALORES CATASTRALES
LOCALIZADO!! DEL PREDIOYCROQUIS ESQUEMÁTICO SINESCALADELA CONSTRUCCIÓN
Tramo deCalle,DistanciaaEsquina.CallesTransversales yOrientación.
CalleVolcánAcatenango. acera que ve alnone, entrelas calles Volcán Sajama y Volcán Candavare.
Distancia a esquina
8Q.Q0 mts. U lacalleVolcán Sajama
r
SuperficieRealSegúnLevantamiento:
61.7
ñr~
(Deárea privativa)
CROQUIS
VOLCAN ACATENANGO
VOLCAN
CANDAVARE
VOLCAN
SAJAMA
VOLCANMtRAVALLES
BLOQUE
TIPO
Mcdsrnc
CLASIFICACIÓNDELACONSTRUCCIÓN
CALIDAD
E: CUCHUCO
ESTADODECONSERVACIÓN
3u;r.c
DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓNDELINMUEBLE
Constade:
Departamento,ubicadoenelnivel3,constade:Estancia-comedor, dosrecámaras,alcoba,cocina,bañocompleto, patiode servicioy
derechodeusoexclusivodeuncajóndeestacionamiento.
Firma del Perito.
Sello de Autorización.
~55~
FOLIO
Nombre del Perito: Ing.JoséFajardoCastillejo.
Domicilio: JuanDiazCovarrubias#667
Ciudad: Guadalajara,Jalisco.
11-010
Tel.36-18-55-391
AVALUÓ PARA TRANSMISIÓN DEDOMINIO COMVALORES CATASTRALES
REPORTE FOTOGRÁFICO
FACHADA PRINCIPAL
FACHADA POSTERIOR
•-.Jl *
.V
ESTANCIA
RECAMARA
PATIODE SERVICIO
FirmadelPerita
Sellode Autorización
~56~
FOLIO | 11-010
Nombre del Perito: Ing. JoséFajardo Castillejo.
Domicilio: JuanDíazCovarrubias#667
Ciudad: Guadalajara,Jalisco.
Tel. 36-18-55-39
AVALUÓ PARA TRANSMISIÓN DEDOMINIO CON VALORES CATASTRALES
AVALUÓ FÍSICO
A) Del T e r r e n o :
Valor de Calle para elLoteTipo:
Fracción
Superficiem*
1
aic.cs
51.450.00
Motivo
Valor Unitario | Factor
S1.i5C.CC
$rC72.682.CC
S1.324.0C
Valor global del T e r r e n o :
E1C.CC
" ; • • ;
Valor Resul-.arr.e
Valor lle:o
Formula Catastral
I C.91?31
kK iviso en sucaso:
625%
S?7.C¿2.CC
Valor individual del T e r r e n o :
B)Delas Construcciones:
Tipo
Superficiem !
Valor Nuevo de Rep.
Edad
Depreciación
Valor Hoto
Valor Resultante
i'-i-S
1.120.00
S3.400.00
Nueva
-
S2.4C0.CC
S3'80S.000.00
Total
1.120.00
kK ivisoensucaso:
Í25::
Valor global dela C o n s t r u c c i ó n :
:•; ; c > c c : c c
Valor individual d ela C o n s t r u c c i ó n :
(238,000.00
C)InstalacionesEspeciales:
Cantidad
Descripción
Edad
j Valor Huevo de Rep.
Valor Resultante
Depreciación
Valord e las Ins'.alací ones Especiales:
Indivisoensucaso:
*
Valor Total d el T e r r e n o , Construcción e s eInstalaciones Especiales:
(Trescientoscin :c mil.cuaren t a y d o s pese S66/10QM.N)
Valor Referido al:
ESPACIOPARAASIGNACIÓN DEVALORESREFERIDOS
$
(
I
Valor Referido al:
i
(
)
[Est?datonotienevalidezsicarecedelsellodevalorleieridoasignadopa Catastro)
Observaciones:
Firma del Perito.
Sello de Autorización.
~57~
$305,042.66
5.1.7 Tabla comparativa de valores catastrales obtenidos según método
tradicional y según método propuesto
Método tradicional
Indiviso
Valor
Catastral
$305,042.66
6.25%
6.25%
$305,042.66
$305,042.66
6.25%
$305,042.66
6.25%
Método Propuesto
Indiviso
Valor
Catastral
7.127858%
$347,888.12
7.127858%
$347,888.12
$347,888.12
7.127858%
$347,888.12
7.127858%
Segundo Piso
21 A
22 A
21 B
22 B
6.25%
6.25%
6.25%
6.25%
$305,042.66
$305,042.66
$305,042.66
$305,042.66
6.142091%
6.142091%
6.142091%
6.142091%
$299,775.12
$299,775.12
$299,775.12
$299,775.12
Tercer Piso
31 A
32 A
31 B
32 B
6.25%
6.25%
6.25%
6.25%
$305,042.66
$305,042.66
$305,042.66
$305,042.66
5.891274%
5.891274%
5.891274%
5.891274%
$287,534.38
$287,534.38
$287,534.38
$287,534.38
Cuarto Piso
41 A
42 A
41 B
42 B
6.25%
6.25%
6.25%
6.25%
$305,042.66
$305,042.66
$305,042.66
$305,042.66
5.838777%
5.838777%
5.838777%
5.838777%
$284,972.17
$284,972.17
$284,972.17
$284,972.17
Totales:
100%
S4'880,682.56
100%
$4880,682.56
Departamento
Primer Piso
11 A
12 A
11 B
12 B
~58~
CONCLUSIONESY
RECOMENDACIONES
Conclusiones
-Todos los condominios son diferentes, por lo tanto cada condominio requiere
unestudioespecialpara hacersurégimenycalcularsusindivisos.
-Del porcentaje de indiviso señalado en la escritura (Régimen de condominio)
dependen lossiguientes derechos,obligacionesypagos:
• Sucontribuciónalimportedelosgastosadministrativos.
• Sucontribución alimportedelosgastosdemantenimiento.
• Su contribución al importe de las reparaciones o modificaciones quese
realicen en el condominio, sea por causas fortuitas o por conveniencia
deloscondóminos.
• Su contribución a la creación de un fondo común para agilizar gastos
administrativos.
• El porcentaje delcondómino en lasvotaciones acerca de las decisiones
que se tomen en las asambleas, las cuales no son solo de orden
económico sinodeconvivenciasocial.
• El porcentaje del condómino en la importante decisión para decidir la
extinción del régimen de condominio, sea por vetustez, ruina o
inoperatividad.
• El reparto de lo que se recupere en caso de extinción del régimen de
condominio,sea porindemnización oventadeledificio.
• Pagodeimpuestopredial.
-Estaseriedederechosyobligaciones deloscondóminos, sonengeneralmuy
poco conocidos, sobre todo ensu aplicación práctica, yno setiene conciencia
delatrascendenciadeestablecerlos enformajustayequitativa.
-Parece ser que este importante tema, tampoco ha sido analizado por las
diferentes autoridades, dependencias gubernamentales o civiles, relacionadas
con los condominios,yaque ninguna autoridad determina o norma laformaen
quedebensercalculadosestostrascendentes porcentajes.
~59~
Recomendaciones
• Hacer conciencia en todos ios involucrados en el problema, de la
trascendencia del adecuado cálculo de ios INDIVISOS, en proporción a
losvalorescomerciales.
• Propugnar porqueestedelicado problema,queconcierne avalores,sea
resuelto y revisado por PERITOS VALUADORES PROFESIONALES
conocedoresdelprocedimiento.
Hacer llegar este tipo de estudios a las autoridades competentes, para
fortalecer a los Colegios de Valuadores, como los organismos idóneos
paraCAPACITACIÓNyREVISIONdelasactividadesvaluatorias.
GANAR la confianza de público e instituciones con una actuación
TÉCNICAyETICA.
~60~
Bibliografía
• Biblioteca Internacionaldeespecialización inmobiliaria.
Manualtécnico paraavalúosdeinmuebles
Corporacióncientífica S.A.
Ediciones Cienciaytécnica S.A.
• Costospor metrocuadradodeconstrucción.
Autor:LeopoldoVárela.
Editorial Bimsa(Mdg,S.A. deC.V)
• CursodeValuaciones urbanas
Autor: Ing.DanteGuerrero.
• El Condominio
Autor:GerardoGuzmánAraujo
EditorialTrillas
Tercera Edición,Enero1992.
• ElementosdeProbabilidadyEstadística
Autores:MorenoBonett,
AlbertoJauffred,
FranciscoJ.
Primera Edición,1980.
• InvestigacióndeMercados
Autor:Weiers,RonaldM.
Editorial Prentice Hall.
Primera Edición,1986.
• Metodología dela Investigación
Autores:Roberto Hernández Sampieri
Carlos Fernández Collado
Pilar Baptista Lucio
EditorialMeGraw Hill
Cuarta Edición.
• TécnicasdeMuestreo
Autor:CochranWilliamG.
Primera Edición,1998.
~61~
• HistoriayconceptosdeValuación.
PRAISAAvalúos S.A. deC.V.
DisponibleenWeb:http://www.praisa.com.mx
• CódigoCivildelEstadodeJalisco.
TextodeInternetdelCongresodelEstado.
LeydelImpuestosobre laRentaVigente.
LeydelImpuestoalvalorAgregadoVigente.
LeydeCatastro delEstadodeJalisco
www.fiscalistas.net
• CódigoCivilFederal
TextoenInternetdelCongresodelaUnión.
Ley sobre el régimen de propiedad de inmuebles, para el Distrito Federal,
LeypublicadaenelDiariodelaFederaciónel28deDiciembrede1972.
~62~