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A palavra retificar significa tornar reto e, por extensão, corrigir. Assim,
retificar um registro é corrigir um registro válido, mas que se ressente de uma ou
mais irregularidades.
A retificação poderá ocorrer unilateralmente ou bilateralmente. O que
diferencia a retificação unilateral da consensual (bilateral) é a “potencialidade de danos”
para terceiros atingidos ou alijados. Assim, se durante a instrução houver a comprovação
de que a retificação atinge terceiros, a retificação unilateral deve ser transmudada para
consensual, exceto nos casos de qualificação subjetiva baseada em documentos oficiais
ou públicos. Se não houver consenso, a retificação deverá ocorrer pelo procedimento
judicial.
Os instrumentos ou meios para a retificação do registro imobiliário podem ser
resumidos nos seguintes:
1. Voluntariamente pelas partes, por meio de Escritura Pública de rerratificação, que
depois será levada a registro;
2. Administrativamente, por iniciativa do próprio Oficial do Registro, de ofício;
3. Administrativamente, a requerimento do interessado, com ou sem notificação de
terceiros, com ou sem decisão judicial;
4. Administrativamente a requerimento dos confrontantes;
5. Judicialmente, em processo contencioso (ação ordinária) conforme art. 216 da LRP,
a requerimento de qualquer interessado.
Art. 216 - O registro poderá também ser retificado ou anulado por
sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em
ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou
de julgado sobre fraude à execução. (Renumerado do art. 217 com
nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
O legislador ampliou os poderes do Oficial do Registro de Imóveis para a
simplificação do procedimento de retificação do registro e elencou as hipóteses em que o
Oficial poderá atuar "de ofício", retirando tanto quanto possível a intervenção do Juiz no
processo retificatório. O objetivo foi simplificar o sistema, normatizando algumas
questões que já vinham sendo objeto de posicionamento pelo Judiciário, mas o
interessado, em qualquer situação, continua com a possibilidade de requerer a retificação
na via judicial.
2.1 RETIFICAÇÃO QUANTO AO PROMOVENTE
A retificação pode ser feita: